O que é Avaliação de Imóveis e quem pode realizar?
A avaliação de imóveis é um processo técnico indispensável para determinar o valor justo de uma propriedade, sendo uma prática comum e bastante necessária em diversas transações e operações do mercado imobiliário e financeiro. Além de orientar na compra e venda de imóveis, a avaliação também é amplamente utilizada em leilões, financiamentos, processos de fusão de empresas, partilha de bens e até mesmo para o cálculo de impostos e seguros. Neste artigo, você entenderá a importância da avaliação de imóveis e os principais mercados e processos que dependem dessa prática.
A avaliação de imóveis deve ser realizada por um profissional especializado, o avaliador, que considera diversos fatores para determinar o valor de mercado de uma propriedade.
Os formatos de avaliação de imóveis se dividem em três categorias: praticamente
- Avaliação de Imóveis Urbanos
- Avaliação de Imóveis Rurais
- Avaliações especiais
Duas categorias bastante comuns e que geram a maior demanda no segmento, entretando avaliação de imóveis tais como fazendas produtivas, galpões industriais produtivos entram em uma categoria classificada como “Imóveis especiais'.
Quais são as normas e leis que regem a Avaliação de Imóveis no Brasil?
1. Norma ABNT NBR 14.653
A Norma Brasileira (NBR) 14.653, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é a principal regulamentação para a avaliação de bens no Brasil. Ela define os critérios e procedimentos que devem ser seguidos pelos avaliadores para garantir precisão e objetividade na determinação do valor dos imóveis. A norma é subdividida em partes, sendo a mais relevante para o setor imobiliário:
ABNT NBR 14.653-1: Estabelece os conceitos gerais, a metodologia básica e os critérios aplicáveis a todas as avaliações de bens, incluindo imóveis urbanos e rurais.
ABNT NBR 14.653-2: Foca especificamente na avaliação de imóveis urbanos, determinando os métodos que devem ser utilizados, como o comparativo de dados de mercado, o método evolutivo (para novos empreendimentos) e o método de capitalização da renda (utilizado para imóveis de aluguel).
ABNT NBR 14.653-3: Trata da avaliação de imóveis rurais, abordando principalmente aspectos como o uso da terra e a produtividade agrícola.
Essas normas garantem que os laudos de avaliação sigam uma estrutura padronizada e metodologias aceitas no mercado, oferecendo maior segurança para as partes envolvidas.
2. Resolução COFECI nº 1.066/2007
A Resolução 1.066/2007 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) regulamenta a atuação dos corretores de imóveis no âmbito da avaliação de bens. Segundo a resolução, os corretores habilitados podem realizar avaliações imobiliárias e emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), que serve como referência para a precificação de imóveis no mercado.
No entanto, a emissão de laudos técnicos de avaliação, que têm valor judicial ou oficial, deve ser feita por engenheiros, arquitetos ou outros profissionais registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), conforme o tipo de imóvel e o contexto.
3. Lei nº 5.194/1966
A Lei nº 5.194/1966 regulamenta o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e agrimensor no Brasil. Esses profissionais estão autorizados a realizar avaliações de imóveis, especialmente quando há necessidade de um laudo técnico que exija maior complexidade, como em avaliações judiciais, financiamentos e fusões de empresas.
4. Resolução CONFEA nº 345/1990
A Resolução 345/1990 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) regulamenta as atividades de engenharia de avaliações, que incluem a análise e determinação do valor de imóveis urbanos, rurais e industriais. De acordo com essa resolução, somente profissionais devidamente habilitados no CREA podem elaborar laudos de avaliação que sejam utilizados em processos judiciais ou administrativos.
5. Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para Avaliações
Além da NBR 14.653, a ABNT também possui outras normas complementares que podem ser aplicadas no processo de avaliação de imóveis, dependendo da natureza do imóvel e do contexto da avaliação. Entre elas:
NBR 13.752: Aplica-se à avaliação de custos unitários de construção, importante para o cálculo do valor de imóveis em fase de construção ou reforma.
NBR 14.919: Relaciona-se à avaliação de desempenho de edificações, que pode influenciar diretamente o valor de avaliação de um imóvel.
Outros mercados e processos que utilizam Avaliação de Imóveis!
Um dos exemplos de processo que utiliza a avaliação é o de leilões de imóveis.
"A avaliação do bem é a base do leilão. Primeiro, o avaliador olha as condições gerais do prédio, verifica a escritura e documentos técnicos. Em seguida, ele emite um laudo com o valor de mercado do imóvel. Durante a avaliação, vários fatores são levados em conta: localização, tamanho do terreno, área construída, estado de conservação do imóvel, reformas e manutenções preventivas."
Esse processo de avaliação não só garante um valor justo para compradores e vendedores, mas também impacta diretamente em outras áreas do mercado, como veremos a seguir
Além deste processo a avaliação imobiliária é crucial para diversas finalidades. Abaixo listamos os principais mercados e processos que utilizam ou dependem dela:
1. Leilões Imobiliários
Como mencionado acima, em leilões de imóveis, a avaliação é determinante para definir o lance mínimo. Um valor de avaliação alinhado com o mercado atrai mais interessados, aumentando as chances de arrematação. Caso o valor esteja superestimado, ele pode afastar potenciais compradores. Por isso, é possível solicitar uma reavaliação, caso haja discordância do valor inicial.
2. Financiamento Imobiliário
Quando uma pessoa ou empresa solicita um financiamento imobiliário, a instituição financeira exige a avaliação do imóvel. Essa avaliação é essencial para garantir que o valor do empréstimo esteja dentro de um limite seguro, de acordo com o valor real do bem, minimizando o risco de inadimplência.
3. Compra e Venda de Imóveis
No mercado imobiliário tradicional, a avaliação de imóveis estabelece um preço justo para o comprador e o vendedor, evitando negociações baseadas em especulações. A transparência proporcionada por essa análise técnica facilita a transação e ajuda a fechar negócios mais rápidos e justos.
4. Fusões e Aquisições de Empresas
Empresas que possuem ativos imobiliários frequentemente passam por avaliações durante fusões ou aquisições. Esse processo assegura que o valor dos imóveis seja contabilizado corretamente, impactando o valor final da negociação.
5. Gestão Patrimonial
Para investidores ou grandes empresas que possuem várias propriedades, a avaliação periódica de imóveis é fundamental para o monitoramento do valor dos ativos. A valorização ou desvalorização dos imóveis orienta decisões estratégicas sobre a venda, compra ou reinvestimento em outras áreas.
6. Heranças e Inventários
Durante o processo de partilha de bens, a avaliação de imóveis garante que o valor das propriedades seja devidamente estimado, possibilitando uma divisão justa entre os herdeiros. Isso evita disputas legais e assegura uma partilha transparente e equilibrada.
7. Impostos e Tributação
A avaliação de imóveis é necessária para o cálculo de impostos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre ganhos de capital em vendas de propriedades. Autoridades fiscais utilizam a avaliação para garantir que o valor dos tributos seja calculado de forma justa, baseado no valor real de mercado.
8. Seguros Imobiliários
As seguradoras exigem a avaliação de imóveis para definir o valor da apólice de seguro. Um imóvel bem avaliado tem um valor de cobertura condizente com o seu valor de mercado, garantindo que o proprietário seja devidamente ressarcido em caso de sinistros.
9. Expropriações e Desapropriações
Em situações de desapropriação por interesse público, como para a construção de obras de infraestrutura, a avaliação de imóveis garante que os proprietários sejam compensados de maneira justa pelo valor da propriedade. A avaliação é fundamental para evitar abusos ou compensações inadequadas.
O Mercado Imobiliário e sua Influência na Avaliação
O mercado imobiliário brasileiro tem se recuperado nos últimos anos, com dados que indicam uma valorização dos imóveis, especialmente em grandes centros urbanos. O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), medido pela FIPE, registrou um aumento médio de 6,45% nos últimos 12 meses. Isso reflete a retomada do setor pós-pandemia e influencia diretamente o valor de avaliação das propriedades, pois os preços se ajustam de acordo com a demanda e a oferta local.
Além disso, a queda das taxas de juros no crédito imobiliário impulsionou a busca por imóveis, o que afeta diretamente o valor de mercado, especialmente nas regiões metropolitanas.
Conclusão
A avaliação de imóveis é uma prática indispensável que assegura a equidade em diversas operações do mercado imobiliário e financeiro. De leilões a financiamentos, passando por fusões, partilhas e cálculos tributários, a avaliação garante que todas as partes envolvidas tenham uma visão clara e justa do valor do bem. Um valor bem ajustado ao mercado não só facilita a liquidez das transações como também protege compradores, vendedores, instituições financeiras e o governo de eventuais discrepâncias nos valores atribuídos aos imóveis.
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